De beste klimatiltakene reduserer kostnadene

Ved Lysakerelva, på grensa mellom Oslo og Bærum, er Mustad Eiendom i gang med å transformere Lilleakerbyen til en helt ny bydel. Området ligger et steinkast fra Lysaker, Norges tredje største kollektivknutepunkt. Her har Mustad Eiendom vært i 150 år, og her skal de bli værende i 150 år til. Minst. Med dette som utgangspunkt var det et soleklart valg å legge bærekraft – og FNs bærekraftsmål – som premiss for utviklingen av området.

– Spørsmålene vi stilte oss var hvordan vi kunne planlegge et nabolag som både er trivelig å bo i, samtidig som vi enkelt kunne vurdere de beste tiltakene for å redusere klimagassutslippene, forteller Eili Vigestad Berge, direktør for bærekraft og samfunnskontakt, og Øyvind Arntsen, direktør plan og prosjektutvikling i Mustad Eiendom.

I samarbeid med Reduzer utviklet Mustad Eiendom en digital modell for hele Lilleakerbyen for å beregne og ha oversikt over miljøfotavtrykk.

– Vi så raskt at vi ved å bruke Reduzer enkelt kunne beregne klimagassutslipp fra ulike alternativer i tidligfase, noe som gjør klimagassvurderinger til en relevant og viktig faktor – likestilt med andre faktorer – før vi velger konsept. Mange strategiske valg tas i tidligfasen, og det er da vi kan klare å oppnå de store reduksjonene til slutt. Vi må lage tidligfaseberegninger og utdype etter hvert som prosjektet utvikler seg, påpeker Vigestad Berge.

Enkelt å gjøre beregningene selv

Verktøyet er utviklet i tråd med FutureBuilts ZERO-O, som har som formål å redusere klimagassutslipp fra byområder i tråd med Paris-målene gjennom beregninger i alle faser av områdeutviklingen – fra tidligfase til ferdigstilling av området. ZERO-O angir metodikk og regneregler som skal benyttes slik at området som helhet kan gi sammenliknbare klimagassberegninger og dermed vise samlet utslippskutt for området som helhet. Arntsen trekker frem at den store fordelen med å bruke Reduzer som verktøy, er at du kan gjøre beregningene selv.

– Brukergrensesnittet er bra, og det er lav terskel for å bruke verktøyet. Man får raskt et svar. I stedet for å beregne klimagassutslippene når du er sikker på hvilken vei prosjektet går, kan du gjøre det før du tar de store beslutningene, forteller Arntsen.

De beste klimatiltakene reduserer kostnadene

Herman Rinholm, produktsjef i Reduzer, roser Mustad Eiendom og samarbeidet de har.

– I 2022 troppet vi opp på kontoret til Mustad Eiendom med et halvferdig verktøy, en finpusset presentasjon og store planer for hvordan klimagassberegninger kunne utføres for områder. Øyvind og Eili tente på ideen og har siden vært uvurderlige samarbeidspartnere som har støttet oss med pilotprosjekter og pilotkunder. Nå brukes Reduzer aktivt på Lilleakerbyen, av både arkitektene, landskapsarkitektene og rådgiverne. Klima har spilt en sentral rolle i de fleste beslutninger som er tatt i utviklingen, og selv om prosjektet hovedsakelig er i reguleringsfasen, har det allerede blitt en lang liste med klimatiltak, forteller Rinholm entusiastisk og legger til at en viktig lærdom har vært at de beste klimatiltakene også reduserer kostnadene.

– Vi hører ofte at klimatiltak er dyrt, men for områdeprosjekter i reguleringsfasen ser vi konturene av en ny dynamikk – at kostnadene blir lavere, og det er to konkrete eksempler på dette i Lilleakerbyen, sier Rinholm og utdyper:

– Ved å legge noe av parkeringen under fellesarealene i bakgården, fremfor å grave en ekstra kjelleretasje, slipper man unødvendig graving, sprenging, spunting og transport av masser. I tillegg unngår man en tykk vanntett bunnplate av armert betong da kjelleren blir holdt over grunnvannstand. Et annet eksempel er at ved å bevare og tilpasse eksisterende bygningsmasse, og heller bygge på med lette trematerialer, bevarer man ikke bare bygget, men også fundamenteringen. I et område med mye leire og store dybder til fast grunn gir dette en enorm klimagevinst, samtidig som det sparer penger, påpeker Rinholm.

Etterlysning: Oppdatert regelverk

Lilleakerbyen er et stort område med mye bygningsmasse, og Mustad Eiendom gikk tidlig inn for å se på eksisterende bygningsmasse som en ressurs. Arntsen etterlyser imidlertid oppdatert regelverk rundt ombruk.

– Skattereglene sier at boligkjøperne ved ombruk må betale full dokumentavgift. Hadde vi revet bygningsmassen på tomten og bygget fra bunnen av, hadde det kun vært dokumentavgift på tomtedelen. For boligkjøperne hadde det hadde vært en fjerdedel av kostnadene. Det betyr at prisen på en leilighet blir flere hundre tusen kroner dyrere fordi vi bruker byggene om igjen i stedet for å rive, forteller Arntsen og etterlyser en oppdatering av regelverket.

Også Rinholm mener regelverket henger etter.

– Reduzer har spredt seg til flere områdeprosjekter etter piloten på Lilleakerbyen. Her ser vi samme dynamikk med at klimatiltak går hånd i hånd med kostnadsbesparelser, og at det heller dukker opp en ny utfordring: Nemlig at gamle rigide reguleringsbestemmelser laget i en fossil tidsalder, setter en stopper for gode klimatiltak. Hva kan vi gjøre med det?

Mye lettere å holde klimagassregnskapet oppdatert

Mustad Eiendom har jobbet med Reduzer både i reguleringsarbeidet med Granfoss og i leietakertilpasninger. Både Vigestad Berge og Arntsen er godt fornøyd fornøyde med samarbeidet og forteller at de ikke har betalt mer enn om de hadde holdt seg til regnearkene.

– Reduzer har gjort det mye enklere for oss å svare ut FutureBuilt-kriteriene og å sikre oversikt over totalregnskapet. Vi setter opp målene for klimagassutslipp når vi detaljerer enkeltstående prosjekter og klarer mye lettere å holde regnskapet løpende oppdatert, sier Vigestad Berge.

– Vi ser også at vi stadig oftere må veie klima og andre relevante miljøhensyn opp mot hverandre, og gode kalkyler gir oss mulighet til å ta beslutninger om hva vi må prioritere på et kvalifisert grunnlag, påpeker Arntsen.

Lilleakerbyen er et områdeprosjekt i FutureBuilt, og Stoknes roser Mustad Eiendom for innovasjonsarbeidet.

– På Lilleaker driver Mustad Eiendom innovasjonsarbeid på vegne av hele byggenæringen. Her viser de hvordan FutureBuilt ZERO kan brukes som planleggingsverktøy for et helt byområde samtidig som de bidrar til å videreutvikle både arbeidsmetodikk og nødvendige verktøy. Og så ønsker de å dele. Vi trenger flere slike utbyggere hvis vi skal nå Paris-målene, avslutter Stoknes.

Les mer og se før og etter-bilder på Lilleakerbyens nettsider.