Kristian Augusts gate 23

Kristian Augusts gate 23 (KA 23) ble oppført i 1950 og var opprinnelig hovedkvarter for Norsk Arbeidsgiverforening. Kontorbygget er lokalisert på Tullinløkka i Oslo og ble kjøpt opp av Höegh Eiendom høsten 2019. Bygget er tegnet av arkitektene Bjercke & Eliassen, og fasaden er vernet etter plan- og bygningsloven. Bygget er oppført i stål og betong, med solvågstein som fasadeplater og originale teakvinduer. Innvendig er hele åttende etasje samt enkelte hjørnekontor originale med karakteristiske teak- og marmorvegger. Det har vært et mål å beholde mest mulig av byggets særegenhet, både av hensyn til miljø og arkitektonisk verdi. Bygget er restaurert med utgangspunkt i FutureBuilts kriteriesett for sirkulære bygg.

Tidlig i prosjektet ble det gjennomført en omfattende ombrukskartlegging for å avdekke miljøkonsekvenser knyttet til riving versus ombruk og oppgradering av eksisterende bygningskomponenter. Med utgangspunkt i denne kartleggingen er fundamenter, bærekonstruksjoner, yttervegger, karmer, dekker, bæresystem, trapperom, heiser, deler av innervegger og noe teknisk utstyr beholdt.

Det eksisterende bygget hadde dårlig arealutnyttelse, med mange cellekontor med tykke innervegger. I det restaurerte bygget er etasjene mer åpne for å slippe inn mer dagslys og øke arealeffektiviteten i hvert plan.

Bygget tilfredsstiller energikarakter C ved at ventilasjonsaggregat og varme- og kjølesystem er blitt totalrehabilitert/utskiftet for energieffektiv drift, med høy temperaturvirkningsgrad på varmegjenvinnere og lav SFP på viftene.

Det er også installert romregulering med sekvensstyring. Både varme- og kjølesystemet er oppgradert til mengderegulerte systemer. Vindusglass er byttet og eksisterende karmer er tettet for å redusere varmetap fra fasaden. Det er anlagt oppholdssoner og grønne tak og plantekasser med pollinerende, lokale arter på flere nivå.

Prosess

En grundig ombrukskartlegging med dedikerte miljørådgivere med fokus på ombruk og sirkulære løsninger.

Klimagassutslipp

Det er utarbeidet klimagassregnskap i OneClick LCA for å belyse miljøeffekten av ombruk, grønn mobilitet og energieffektivsering.

Transport

KA23 er et sykkelvennlig bygg med enkel tilkomst til 120 innendørs sykkelparkeringsplasser nær hovedinngangen.  Leietakerne tilbys ikke egne parkeringsplasser, men har tilbud om bilpoolordning.

Energi

Før restaurering var bygget energiklasse D. Etter restaurering har bygget fått energiklasse C. På grunn av byggets vernestatus har det vært vanskelig å optimalisere energiforbruket ytterligere.

Restaurert bygg har fått omrøringsventilasjon for mest mulig fleksibilitet ved ev. ombygging. Bygget er utstyrt med romregulering og behovsstyrt ventilasjon (VAV), hvor det i tillegg bestrebes lav SFP for energieffektivisering og nye varmegjenvinnere med høy virkningsgrad (> 80 prosent). Bygget har fått ny energieffektiv belysning med automatisk styring.

Fjernvarmesentralen beholdes, men varmeanlegget bygges om til et mengderegulert system for energioptimalisering. Kjølingen forsynes av byggets eksisterende kjølemaskiner og skal bygges om til et mengderegulert anlegg. Bred utnyttelse av termisk masse i eksponerte betongdekker vil også redusere behovet for kjøling ytterligere sammen med mer effektiv solskjerming. Prosjektet har også vært i dialog med byantikvaren om å bytte ut eksisterende fallmarkiser til screens, med bedre g-faktor.

Smarte energieffektive funksjoner, som å knytte SD-anlegget opp mot værstasjon for å klimatisere bygget mest mulig energieffektivt og effektkutter, skal bidra til å redusere høye effekttopper. Bygget er utstyrt med energioppfølgingssystem som formidles til brukerne av bygget gjennom skjermer i fellesareal. Målet er at alle brukerne skal ha et forhold til energi og avfall i eget bygg.

Maxvokter på fjernvarmen og effektregulering på det elektriske anlegget bidrar til økt fokus på effektregulering.

Materialer

KA 23 har hatt som mål å møte FutureBuilts kriterier for sirkulære bygg. Ambisjonen har vært optimal ressursutnyttelse på høyest mulig nivå, og med minst 50 prosent ombrukte og ombrukbare materialer og komponenter.

Miljø-/ombrukskartlegging og klimagassregnskap har gitt god kontroll på  materialbruken og god oversikt over hvor de forskjellige materialene i eksisterende bygning brukes og ombrukes. Dette gjelder også for tilførte ombruksmaterialer. Alle tilførte materialer eller produkter har hatt fokus på design for ombruk og gjenbruk/Cradle2Cradle/sirkulærøkonomi. Prosjektet har også hatt fokus på FDV og at det følger demonteringsanvisning for de ulike komponentene som er ombrukbare. Det har vært et særlig fokus på innervegger med fokus på ombrukbarhet og endringsdyktighet.

Det har vært et premiss å unngå miljø- og helseskadelige stoffer og produkter.

Restaurert bygg har fått fleksible løsninger med åpne og arealeffektive plan. Det er radiatorer under hvert vindu for eventuelle fremtidige tilpasninger, og ventilasjonsanlegget er designet for størst mulig fleksibilitet.

Andre miljøtiltak

Höegh Eiendom drifter og forvalter eiendommen og har hatt fokus på energieffektivitet. KA 23 er BREEAM in-use sertifisert.

KLIMAGASSUTSLIPP

Fordeling av beregnede klimagassutslipp pr. m2*år 

ENERGI

BYGNINGSTEKNISK

TRANSPORT

KOSTNADER OG STØTTE

PROSJEKTDETALJER

PROSJEKTTEAM

VEDLEGG

• Rapport klimagassregnskap - Kristian Augusts gate 23 - "som bygget"

• Erfaringsrapport fra KA 23

• Vedlegg til erfaringsrapport fra KA23 (vedlegg 2-11 og 14-15)

• Vedlegg til erfaringsrapport (vedlegg 1: Miljøoppfølgingsplan)

• Vedlegg til erfaringsrapport (vedlegg 12: Estimat andel ombruk)

• Vedlegg til erfaringsrapport (vedlegg 13: Andel ombrukbarhet)

LINKER

• Höegh Eiendom brøyter løyper for de som kommer etter (futurebuilt.no, 09.02.22)

• Kristian Augusts gate 23 (bygg.no, 22.02.2022)

• Snakkis: Sprek 70-åring (intervju med Jennifer Lamson, Höegh eiendom, 14.05.2021)

PRESENTASJONER

• Jennifer Lamson, Höegh Eiendom om erfaringer fra Kristian August gate 23 (11.03.2025 // 01:24:00)

• KA23 - sirkulært bygg med vernestatus. Höegh Eiendom - film om det ferdigstilte bygget (2022)

• Plattformer for ombruk - erfaringer v/ Jennifer Lamson, Höegh Eiendom (28.10.22)

• Åpning av Kristian Augusts gate 23 (futurebuilt.no, 08.02.22)

• Ombrukbarhet. Fra Kristian August gate 23 til Hasle Tre (17.02.22)

• Vern og ombruk i Kristian Augusts gate 23 v/ Line Røseth Karlsen, Höegh Eiendom (17.02.21)

• Digital byggeplassbefaring til Kristian Augusts gate 23 (02.06.21)

• Erfaringer fra et sirkulært bygg v/ Line Røseth Karlsen, Höegh Eiendom (11.02.21)