Boliger på Korpåsen

På Korpåsen, cirka 2,5 km sør for Asker sentrum, er det bygget 12 leiligheter for unge voksne med nedsatt funksjonsevne. Boligene er kommunes tredje formålsbygg som gjennomføres som et forbildeprosjekt i FutureBuilt.Boligene omfatter tre bygninger med fire leiligheter rundt et felles gårdstun. Boenhetene er fullverdige leiligheter med egen inngang, vindfang, kjøkken, stue, soverom, bad og bod. Til hver bygning er det et felles oppholdsrom med kjøkken. I det ene bygget er det boenheter som er definert som omsorgsboliger. De som bor her, trenger tilsyn hele døgnet. I dette bygget er det også arbeidslokaler for ansatte og felles oppholdsrom som kan benyttes av alle beboerne.

Omsorgsboligene har nær null‐energi standard og utstrakt bruk av trematerialer i konstruksjon, isolasjon, interiør og kledning. Det er benyttet forenklede ventilasjonsløsninger.  Og mye teknikk og klimatiltak er gitt integrerte, arkitektoniske løsninger.Omsorgsboligene har gode sykkelfasiliteter for beboere, besøkende og ansatte.

Prosess

Skisseprosjektet ble utviklet av byggherren og Linje Arkitektur, i samarbeid med representanter for fremtidige beboere. Første versjon av skisseprosjektet forelå i 2016. Da ble det også besluttet at prosjektet skulle videreutvikles som et FutureBuilt-prosjekt. Det ble gjennomført en workshop sammen med FutureBuilt, arkitekt og sentrale rådgivere tidlig i prosjektet for å finne gode løsninger for innovativ bruk av trebaserte materialer, forenklet ventilasjon og for å drøfte energikonseptet.

Mest mulig av teknikken er integrert i arkitekturen. Motorstyrte ventilasjonsvinduer og andre forenklede prinsipper benyttes som en del av ventilasjonsløsningene for å gi en robust, energieffektiv og driftssikker løsning.

På grunn av liten interesse og tilbud som var vesentlig over prosjektets budsjett, ble det ikke kontrahert entreprenør etter første utlysning, men prosjektet gjorde i stedet endringer for å redusere kostnader. Prosjektet ble så lyst ut på nytt høsten 2018, men siden interessen fremdeles var liten, ble det heller ikke kontrahert entreprenør etter den andre utlysningen. I stedet ble det utført forhandlinger direkte med to entreprenører vinteren 2019. Våren 2019 ble det inngått kontrakt med Asker-firmaet Finstad og Jørgensen AS.   

Boligene ble ferdigstilt i juni 2020.

Økonomi/merkostnader og finansiering

Prosjektkostnadene har vært høyere enn forventet. En medvirkende årsak kan være at prosjekter i denne størrelsesorden (rundt 50 millioner) har vist seg vanskelig å få større entreprenører til å regne på, og mindre entreprenører ønsker ikke å gå inn i denne typen prosjekter med nye løsninger uten risikofordeling mellom entreprenør og byggherre. Selv om underlaget for totalentreprisen her var detaljert for å redusere risikoen for entreprenør, ble prosjektkostnadene høyere enn forventet. Sett i ettertid hadde det antakelig vært mer hensiktsmessig å benytte en samspillsmodell.

Prosjektet har fått 1,3 millioner kroner i tilskudd fra Miljødirektoratet (Klimasats) for merkostnader knyttet ved ustrakt bruk av tre og trebaserte produkter og 20 millioner kroner i tilskudd fra Husbanken (investeringsstøtte).

Bymiljø og arkitektur

Gullhellaområdet er nå ferdig utviklet og er med de tolv omsorgsboligene et godt eksempel på omsorg integrert i et åpent og tilgjengelig bygningsmiljø med trygge og aktiviserende rammer for beboere, foresatte og ansatte.

De tre bygningene er bundet sammen med en overdekket pergola med adkomst til boliger og fellesrom. Flere av beboerne har til dels store hjelpebehov og det er generelt lagt stor vekt på å velge gode, universelt utformete løsninger, både inne og ute.Tomten er rundt 15 mål. Den er relativt flat, har gode solforhold og lite støy. Nærområdet er har gode rekreasjonsmuligheter. Det er beholdt så mange trær som mulig i randsonen av tomten. Denne er supplert med ny vegetasjon.

Klimagassutslipp

For materialbruk er klimagassutslippet redusert med 52,5 prosent. Dette oppnås hovedsakelig ved bruk av tre og biomassebaserte løsninger. Betongbruken er redusert til et minimum, blant annet ved bruk av relativt tynn bunnplate. Der det er nødvendig med betong og stål, er det benyttet lavkarbonbetong klasse A og armering med 80 prosent resirkulert stål.

For energibruk er klimagassutslippet redusert med 58,7 prosent. Boligene er prosjektert for å oppnå nær-nullenergi i henhold til FutureBuilts nZEB-definisjon der levert energi skal være mindre eller lik 40 kWh/m² for bogruppe 1 og 2, og lik 85 kWh/m2 for bogruppe 3. For å oppnå dette er det installert solceller på tak, energibrønner for oppvarming og naturlig ventilasjon for å redusere energibruk.

Fra transport er klimagassutslippet kun redusert med 11,9 %. Det skyldes særlig at mange av beboerne i omsorgsboligene er avhengig av biltransport. Dette bidrar til en lav reduksjon sammenlignet med referansebygget. Det er imidlertid lagt godt til rette for sykling for beboere, besøkende og ansatte, og det er relativt kort vei til buss- og togstasjon.

De viktigste klimagasstiltakene for prosjektet har vært:

• Trebaserte løsninger i konstruksjoner, inn- og utvendig materialbruk

• Forenklede ventilasjonsløsninger som reduserer materialbruk og energibehov

• Energieffektiv bygningskropp, energibrønner og bygningsintegrerte solceller

• Bruk av robuste og ressursbesparende materialer for enkelt vedlikehold

• Fossilfri byggeplass

Fullstendig klimagassrapport for boligene på Korpåsen kan leses under Mer informasjon.

Transport

Mange av beboerne er avhengige av bil på grunn av nedsatt funksjonsevne. Det er derfor etablert fire HC og fire ordinære biloppstillingsplasser. Det er ikke etablert nye p-plasser for ansatte til de nye boligene, men eksisterende p-plasser ved omsorgssenteret benyttes i sambruk.

Boligene har sportsboder med plass til store spesialsykler for beboerne. Det er ti sykkelparkeringsplasser under tak for besøkende. Disse er plassert ved atkomsten til tunet. I tillegg er det en egen sykkelbod med 5 plasser for ansatte. Her er det også utstyr for å spyle sykler og gode garderobefasiliteter med dusj og skap.

Det er godt tilrettelagt for sykkel og gange i området. Med gang- og sykkelvei som leder til Asker sentrum i umiddelbar nærhet, 250 meter til nærmeste bussholdeplass og Gullhella togstasjon som ligger i underkant av 1 km unna med avganger to ganger i timen i to retninger.

Materialer

Massivtre benyttes i endevegger, alle takkonstruksjoner og i skilleveggene mellom hver boenhet. Det er mye eksponert tre inne i leilighetene. Ustrakt bruk av tre har gitt gir godt innemiljø og kortere byggetid med lite støy og støv på byggeplassen. Det har også gitt fleksibilitet ved montering/ ettermontering av hjelpemidler som håndtak og takskinner.

I yttervegger hvor det er store vindusflater er det valgt å benytte stenderverk av I-profil. Med store utsparinger i veggen er ikke bruk av massivtre en material- og kostnadseffektiv løsning. Det er benyttet innblåst trefiberisolasjon, bortsett fra i takkonstruksjonen og i noen hulrom og skillevegger hvor det benyttes steinull/glassull for å tilfredsstille brannkrav.

For å tilfredsstille brannkrav, måtte noe av det eksponerte treverket behandles med brannhemmende lakk. Prosjektet har valgt et produkt som er diffusjonsåpent slik at trevirket likevel kan ta til seg og avgi fukt. Produktet er også lavemitterende som er viktig for inneklimaet. Det er brukt malmfuru i utvendig kledning.

De fleste gulv har linoleum, som er et biomassebasert og klimavennlig produkt. Baderom har vinylgulv.

Av klimahensyn er det lagt vekt på å redusere betongbruken til fundamenter. I bunnplaten er det benyttet lavkarbonbetong klasse A.

Energi

Boligene oppføres som nær-nullenergibygg etter FutureBuilts definisjon. Det betyr en energieffektiv bygningskropp, energieffektive tekniske systemer, lavutslipps-energiforsyning med lokal produksjon og en samlet levert energibruk på maksimalt 40 kWh/m2 år.Bogruppe 1 og 2 (for beboere som trenger lite tilsyn) er definert som boliger, mens bogruppen 3 (beboere med kontinuerlig tilsyn) er definert som sykehjem.

Byggene får el-produksjon fra 250 m2 med solceller på tak som produserer cirka 35 000 kWh/år. Termisk energi produseres fra to avtrekksvarmepumper og el i bogrupper 1 og 2, og fra en varmepumpe, energibrønner og el i bogruppe 3. Varmepumpa har en buffertank som skal optimere driften og lagre overskudd av el fra solcellene. Avtrekksvarmepumpene i bogruppe 1 og 2 skal gjenvinne energi fra avtrekksluft som skal nyttiggjøres til varmt tappevann og oppvarming. Byggene får lavtemperatur-distribusjonssystem med tur og retur temperatur 45/35°C.

Ventilasjonsløsningene i alle leilighetene har samme hovedprinsipp: Basisventilasjon supplert med ekstra ventilasjon på sommeren via høytsittende, motorstyrte vinduer i kombinasjon med manuelle åpningsvinduer. I bogrupper 1 og 2 består basisventilasjonen av tilluft fra et ventilasjonsvindu (prinsippet er at tilluft forvarmes gjennom vinduet), friskluftventiler, og sentralt avtrekk på bad. Fra avtrekket går luften til en avtrekksvarmepumpe som gjenvinner energi til tappevann og oppvarming.  For å tilfredsstille krav til luftmengder i sykehjem får bogruppe 3 i tillegg ekstra basisventilasjon med tradisjonell balansert ventilasjon, men med forenklet prinsipp med tilluft i stue og kjøkken, og med overstrømning til soverom og avtrekk på bad. I tillegg er det mulighet for frikjøling fra brønnene. Bufring av fukt i eksponerte massivtretak i baderommene erstatter forsert avtrekk slik at varmetapet og den totale luftmengden i anlegget reduseres. Dette er avgjørende for at energikrav skal bli oppfylt.

Leilighetene får lavtemperatur oppvarmning med radiator i stue og kjøkken i bogrupper 1 og 2, og vannbåren gulvvarme i bogruppe 3. Det blir varmekabler på badene og det forberedes for el-panelovner på soverom.

Det er mange integrerte tekniske løsninger: Belysning er slisset inn i massivtreet eller i spilehimlingene. Sprinkler i takoppbyggene er innfelt i spalter mellom massivtre-elementene. Kanaler for tilluft og avtrekk er støpt inn i bunnplaten mens ventilasjonsrister og invertere for solceller er integrert i fasadens spilefelt. Solcellene er integrert i bygningsvolumet i form av oppløft i takflatene, som gir en gunstig vinkel for solinnfall, samtidig som det gir ekstra romhøyde i oppholdsrommene under.

AREAL:

*12 ansatte, men ikke alle vil være på jobb samtidig. Felles for boliger og sykehjem.

ENERGI:

Energikilder og energiforsyningssystem: Rekkehus: Varmepumpe luft-vann (Avtrekksvarmepumpe med spisslast med el. Varmepumpe dekker ca. 75% av termisk energibruk). Solceller - elektrisitet (samlet solcelleareal: 197 m2)

Sykehjem: Varmepumpe vann-vann (vann-vann varmepumpe med energi fra energibrønner), solceller elektrisitet (samlet solcelleareal 52m2. Det er felles solcelleanlegg på bygget, på samlet 256 m2. 52 m2 er allkokert til sykehjem og 205 er allkokert til boliger).

ENERGIBEREGNING:Beregningsmetode: NS3031:2014

 *Frikjøling/lading fra/til brønner er ikke med i beregning

AREALFORBRUK

Areal BTA: 1267 m2 Oppvarmet areal BRA: 933 m2 (Boliger: 568 m², sykehjemsdel: 456 m²)

KLIMAGASSREGNSKAP

Fordeling av beregnede klimagassutslipp pr. m2*år

Klimagassutslippene for anlegget er redusert med 34,5 prosent sammenlignet med referansebygget.

ENERGI

Energikilder:

• Solceller: totalt 249 m2

• Vann-vann varmepumpe med energi fra energibrønner (sykehjem)

• Luft-vann varmepumpe på avtrekksluft (boliger)

TRANSPORT

Utbyggers erfaringer

Boliger på Korpåsen har vært et lærerikt og kompetansehevende prosjekt for Asker kommune og alle involverte.

I tidligfase ble Linje Arkitekter valgt som arkitekt for prosjektet. De har også tegnet naboprosjektet Gullhella bo- og omsorgssenter, og var godt kjent i området.

Etter at skisser, - rom og funksjonsprogram var ferdig, ble prosjektet valgt ut som et forbildeprosjekt i FutureBuilt der ett av hovedmålene var at boligene skulle bygges med tre- og biomassebaserte løsninger i hele vegg og taksnitt, og med stor grad av eksponert tre både utvendig og innvendig.

Husbanken var likevel ikke helt fornøyd med skisseprosjektet, og prosjektet måtte endres fra kompakt bebyggelse i to etasjer, til mindre «småhusbebyggelse» for å oppnå husbankstøtte.

Byggene skulle ha minimum «nær-nullenergi» standard hvor hybride ventilasjonsløsninger ble undersøkt. Grønn mobilitet var et annet delmål, samt redusert klimautslipp i byggeprosessen.

Det har derfor vært en kontinuerlig prosess for å fremskaffe informasjon og kompetanse på feltene, og det var nyttig for byggherren å benytte samme rådgivere fra Oslotre AS, Link Arkitektur AS og WSP AS som byggherrestøtte gjennom hele byggeprosessen. I tillegg valgte vi å tiltransportere Linje Arkitekter til entreprenør.

Byggherren har hele veien arbeidet tett med både prosjekteringsgruppen og entreprenør Finstad Jørgensen, og har vi har derfor lykkes med å innfri FutureBuilts målsettinger innen miljø- og klima, trebruk og grønn mobilitet. 

Boliger på Korpåsen har gitt prosjektledelsen og kommunen ny kunnskap om materialbruk, ventilasjonskonsepter og tekniske løsninger for å redusere fremtidige klimagassutslipp.

Lars Hanstensen, prosjektleder, Asker kommune

Arkitektens erfaringer

Linje Arkitektur AS  har fulgt prosjektet fra skisse til ferdig bygg i tett samarbeid med representanter for beboere og Asker kommune. Husbanken har vært en viktig premissleverandør for boligenes planløsninger og har bidratt til anleggets orientering og sosiale struktur.

Når prosjektets hovedlayout var lagt ble det gjennomført en workshop sammen med FutureBuilt og sentrale rådgivere tidlig i skisseprosjektet for å finne gode løsninger for innovativ bruk av trebaserte materialer, forenklet ventilasjon og for å drøfte energikonseptet. De mest sentrale rådgivere har fått lov til å følge prosjektet tvers gjennom – noe som har sikret god forståelse av konsept frem til gjennomføring.  

Utlysningen som totalentreprise innebar utfordringer med nye aktører innenfor brannprosjektering samt detaljprosjektering av tekniske fag. Det tok tid før energi- og ventilasjonskonseptet ble ordentlig innarbeidet av aktørene og det var avgjørende at byggherrens konsulenter fikk være med på byggherresiden i denne prosessen.

Tilsvarende har brannprosjekteringen vært utfordrende. Strenge brannkrav i boligdel definert som sykehjem har blitt løst ved bruk av brannhemmende lakk istedenfor å kle inn massivtre med gipsplater. Lakken har lavt innhold av helse- og miljøfarlige stoffer og lav emisjon og fungerer godt mhp forenklet ventilasjonsløsning med reduserte luftmengder. I tillegg reduseres klimagassutslippene og økt andel eksponert treverk bidrar til boligenes hjemlige atmosfære.

Samarbeidet med entreprenør i detaljprosjekt og bygging har vært svært godt. Vi har opplevd at aktørene på utførende side og byggherreside har hatt ganske lik målforståelse etter hvert og at alle har ønsket å bidra til et godt resultat. Tverrfaglighet i tredimensjonal modell har vært avgjørende for resultatet særlig med tanke på prosjekteringen av massivtre. Utsparinger for ventilasjon/sprinkler og slissing for LED belysning ble for eksempel integrert i produksjonsmodell og sto klart når konstruksjonen var reist. Her har det vært mye å lære for flere av aktørene selv for et prosjekt av beskjeden størrelse.

Samarbeidet med energirådgiver om et totalkonsept med bygningsintegrerte løsninger for ventilasjon og prosjekteringen av massivtre og trebaserte løsninger har gitt god læring hos arkitekten og vi er i gang med tilsvarende løsninger i andre prosjekter.

Samarbeidet med FutureBuilt har vært en viktig driver for å løfte ambisjonsnivået i prosjektet. Miljøoppfølgingsplan, FutureBuilt kvalitetsprogram og klimagassregnskap for prosjektert bygg inngikk i anbudet. Dette har sammen med oppfølging i byggefasen sikret svært gode estetiske og opplevelsesmessige kvaliteter i det ferdige bygg. Dette er vi overbevist om vil bidra til langsiktig god økonomi og god drift av prosjektet.

Petter Kleiven og Fred Arne Rise, Linje Arkitektur AS

Miljørådgiverens erfaringer

Prosjektet er Asker kommunes tredje forbildeprosjekt i FutureBuilt. Det har vært nyttig å benytte erfaringer fra de første prosjektene i gjennomføring av dette prosjektet.

To av prosjektets forbildeegenskaper er trebaserte løsninger i konstruksjoner og eksponerte flater, og forenklede ventilasjonsløsninger. Vi bestemte oss tidlig for at dette skulle vi satse fullt på, og valgte å knytte til oss rådgivere med spisskompetanse på disse områdene tidlig i prosessen. De samme rådgiverne har fulgt prosjektet hele veien fra byggherresiden, noe vi synes har gitt god kvalitet i løsningene. Godt samarbeid mellom rådgiverne og arkitekt har også vært svært fordelaktig. At arkitekten ble tiltransportert entreprenør bidro også til at hovedintensjonene er blitt godt ivaretatt i sluttproduktet.

Vi har lenge vurdert å benytte «ventilasjonsvinduer» og forenklede ventilasjonsløsninger i noen av byggene våre og ser fram til å høste erfaringer med hvordan dette fungerer i daglig bruk.

En av mange positive erfaringer med utstrakt bruk av tre, er at det forenkler mengden ulike byggematerialer og –produkter som benyttes. Dette gjør det også enklere å unngå at helse- og miljøfarlige stoffer benyttes i bygget. Det er også gledelig at det er mange synlige massivtre-flater inne i bygget til tross for strenge brannkrav i deler av boligene.

Vi fikk en aha-opplevelse når vi underveis i prosjektet byttet beregningsverktøy for klimagassutslipp. Første versjon av regnskapet viste en samlet reduksjon i utslipp på 46 prosent.  Andre versjon viste imidlertid en reduksjon på kun 34,5 prosent! Grunnen til den store forskjellen var hovedsakelig bytte av beregningsverktøy og at det ble utarbeidet et nytt referansebygg for materialer i det nye regnskapet. Det nye referansebygget hadde langt lavere klimagassutslipp enn det opprinnelige da det fulgte 2019 byggepraksis i stedet for 2015-praksis. Videre beregnet verktøyene utslipp fra transport ulikt.  Selv om det gir en dårlig statistikk for vårt prosjekt viser dette en viktig utvikling i bransjen; beregningsverktøyene blir mer nøyaktige og byggebransjen reduserer sine utslipp. Og det er positivt!

Elisabeth Kolrud, Miljørådgiver, Asker kommune

Entreprenørens erfaringer  

Korpåsen Boliger er et prosjekt som Finstad og Jørgensen ble veldig glade for å få være med på. Dette gjelder blant annet muligheten til å delta i et prosjekt med nye klimavennlige løsninger, nye måter å bygge på og klimavennlige måter å gjennomføre byggeprosjektet og drifte byggeplassen på. Prosjektet er et lokalt prosjekt for Finstad og Jørgensen som gjør det ekstra spennende å bidra i «hjem-kommunen». FutureBuilt prosjekter er noe Finstad og Jørgensen ikke hadde vært med på tidligere, og det ble sett på som en spennende mulighet å få delta i prosjektet og gjøre seg kjent med nye løsninger, erfaringer, ny kompetanse og ikke minst bidra positivt i miljøet.

Byggene ble bygget med lavkarbon-betong i fundamenter og gulv på grunn, gulv, vegg og takkonstruksjoner i massivtre og blant annet isolering med trefiberisolasjon. I forhold til gjennomføring med stort fokus på fukt og tørkeprosesser i konstruksjonene hadde vi en svært utfordrende høst med montering, som var preget av veldig mye nedbør. Dette gjorde arbeidet utfordrende og vi måtte finne alternative løsninger for å ivareta dette på en god måte, samtidig som fremdriften skulle opprettholdes.

De fleste vinduer og dører er blitt levert med en løsning hvor det er naturlig ventilasjon gjennom et ventilasjonsvindu med integrert solavskjerming med solcelle-teknologi. Dette var en spennende teknologi som krevde en god del videreutvikling underveis for å tilpasse løsningene til bygget på en god og funksjonell måte.

Prosessen med byggherren med sine rådgivere har vært gjennomført på en veldig god måte, med en god dialog og et godt samarbeid gjennom hele prosessen. Arkitekten har gjort en veldig god jobb i innledende faser, men også i prosjekterings- og gjennomføringsfasen. Det har vært stort fokus på gjennomføring av BIM-prosjektering for å kunne tilpasse alt av tekniske installasjoner i bygg med begrenset og til dels utfordrende føringsveier.

I dette prosjektet har det vært med tekniske underleverandører som Finstad og Jørgensen har samarbeidet med i mange år, og det gode samarbeidet bidro til at oppnådde gode løsninger som ble tilpasset bygningene på en god måte.  

Prosjektet har vært en interessant og nyttig læring for Finstad og Jørgensen, med leverandører, som frister til gjentagelse. Vi føler at prosjektet har nådd sine mål, og vi håper at beboerne og brukerne får stor glede av prosjektet med tilhørende energi-egenskaper og kvaliteter i årene fremover.

Kristian Sand Finstad, daglig leder / prosjektleder, Finstad og Jørgensen AS

PROSJEKTDETALJER

PROSJEKTTEAM

VEDLEGG

• Rapport klimagassregnskap - Boliger på Korpåsen - "som bygget"

• C-2.06 Ventilasjons- og energikonsept (17.08.2019, Link arkitektur v/ Arne Førland Larsen)

LINKER

• Film fra åpningen av boliger på Korpåsen (14.08.20)

• Conradi åpnet Askers nye omsorgsboliger: – Dette er veldig etterlengtet (rha.no, 11.08.20)

• Digital befaring til boliger på Korpåsen (futurebuilt.no, 04.09.2020)